Aunque parezca que hoy voy a comentar algo que está de moda en el mundo de la salud, como vengo haciendo a menudo, no, no es verdad. Esto no lo es y, además, pocas personas no especializadas en la materia podrían definir exactamente qué es el Real Estate, y más si lo relacionamos con nuestro mundo profesional sanitario. Y no es una moda porque no es ni un capricho ni algo coyuntural ni tiene fecha de caducidad. Es algo que ya estaba, pero que está creciendo exponencialmente atendiendo a unas fuertes demandas del mercado y con una innegable utilidad. Pero antes de definirlo siquiera, he de decir una máxima que es una realidad en estos momentos.

Los condicionantes de la salud, considerando esta como no solo curativa sino preventiva, no se basan exclusivamente en los avances médicos, siendo necesario tener en cuenta los factores relacionales (la llamada socialización), y las condiciones del entorno y la digitalización. El inmueble (hospital) del casi presente deberá tener en consideración este aspecto desarrollando modelos asistenciales donde puedan integrarse el centro asistencial con elementos residenciales y de ocio. También requerirá espacios directamente relacionados con la docencia y la investigación. Las infraestructuras deberán ser lo suficientemente versátiles como para admitir este diseño multifactorial.

Real Estate ya tiene en cuenta todos estos fenómenos de desarrollo tecnológico, necesidades actuales médicas de construcciones sobre patologías y sociales, y proporciona a nuevos propietarios o a la Administración Pública, alquileres acorde con nuestro tiempo. Ahora sí, definámoslo. El concepto Real Estate aparece con frecuencia en los medios generalistas (periódicos, televisión, radio) y, lógicamente, en diferentes páginas especializadas del sector inmobiliario. Si, como es probable, no conoces bien su significado pero te has preguntado muchas veces a qué se refiere, debes saber, anecdóticamente, que si haces una búsqueda en Google te encontrarás mil significados diferentes, incluida una banda indie rock originaria de New Jersey, USA.

A mí también me pasaba hasta hace muy poco tiempo, incluso las palabras Real y Estate me inducían a confusión, quizás por una mala interpretación del idioma. Para empezar, la mejor forma de clarificar su significado es hacer algunos comentarios sobre su utilidad de forma sencilla y que sepas que es un mercado, cuál es su funcionamiento y cuáles son los agentes que operan en él.

Real Estate verdaderamente significa bienes raíces o propiedad inmobiliaria. El término se utiliza en los países anglosajones para referirse al mercado inmobiliario. El concepto se usa de forma genérica para hablar tanto de alquileres como de índices, construcción o mercado de viviendas nuevas, aunque en la actualidad se ha relacionado más con el acrónimo REIT (Real Estate Investment Trust).

¿Y a qué se refieren estas nuevas palabras en inglés? Son la forma de hablar, sobre todo, de la compra de viviendas para obtener beneficio mediante un alquiler. Aparece de forma diferenciada cada vez más en las secciones inmobiliarias de periódicos españoles de tanto prestigio como El Mundo, ABC u otros. Son parte importante de dichas secciones. Además, estas palabras sirven también para referirse a otras actividades del sector como Real Estate Agent (agente inmobiliario), Real Estate Investment (cualquier inversión) o Real Estate Tax (se relaciona directamente con los impuestos aplicables sobre bienes e inmuebles). Y va mucho más allá de simples operaciones de compraventa de edificios, enlazando con el mundo de las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) en un aspecto más técnico. Su función es similar a la de las REITs que mencionaba antes.

En España, estas sociedades de Real Estate fueron aprobadas y sometidas a legislación en el año 2012, con el objetivo de reactivar la actividad económica tras el brusco pinchazo de la burbuja inmobiliaria sucedido al principio de la pasada crisis económica. Todas ellas están obligadas a cotizar y dirigidas a propietarios que dispongan de un valor superior a los cinco millones de euros destinados al alquiler. Además, el peso de estos debe estar por encima del 80 por ciento del valor de sus activos y deben cumplir un mínimo temporal de permanencia, marcado en siete años. Debido a la gran importancia del sector inmobiliario de España, su crecimiento ha sido espectacular, siendo el segundo país del mundo con más SOCIMIS, con algo más de 70 compañías. Cuatro de ellas cotizan en el mercado continuo y, las demás, en el mercado alternativo bursátil. Sin embargo, lo que realmente decide su potencial es su capitalización bursátil.

Pero este panorama no es tan bueno dado que se encuentra muy atomizado. Según los expertos, lo más normal sería que hubiera numerosas fusiones a corto plazo, para construir grupos más fuertes y con más influencia económica. En la actualidad, la inversión española es muy alta y la lidera con gran diferencia el Banco Santander. Bien, y después de esta definición del concepto, y de justificar su extensión dada la vocación de New Medical Economics hacia la actividad económica del sector sanitario, veremos que, sin formar parte del Real Estate propiamente dicho, estimulan esa demanda y se pueden considerar agentes del mercado de enorme importancia.

Así, cada vez más es más frecuente ver cómo empresas del tipo de Deloitte, KPMG, Garrigues o PWC, grandes consultoras o bufetes de abogados o estudios de arquitectos, abren en su portfolio de negocio departamentos de salud sin provenir del ámbito inmobiliario. Su interés inmediato es diverso, aunque los más habituales son los de convertir antiguos hospitales en modernos, convertir hospitales en edificios de vecinos o viceversa, por ejemplo. Real Estate está enmarcado dentro del contexto en el que la evolución de la atención médica lejos de los campus hospitalarios tradicionales está ganando impulso a medida que las nuevas tecnologías se han convertido en un motor clave en el cambio hacia la atención ambulatoria.

Mientras que la atención médica se encuentra en medio de una transformación hacia la salud de la población basada en el valor, los directivos responsables de la gestión están ayudando a los líderes de atención médica a brindar una atención más conveniente y asequible a los pacientes. En un entorno de continua transformación e incertidumbre, los sistemas de salud están aprendiendo sobre cómo ver a los pacientes como consumidores y garantizar que sus clínicas de atención médica remotas estén ubicadas de manera óptima y brinden la combinación correcta de servicios.

Los hospitales suponen cantidades significativas de bienes inmuebles subutilizados después de una intensa actividad de fusiones y adquisiciones ocurridas en los últimos años. Real Estate contribuye a agregar clínicas fuera del campus en otros entornos más actuales, pero también hace que sus carteras inmobiliarias sean aún más complejas y se prevé que se vuelvan más complejas a medida que la atención ambulatoria y los inmuebles de consultorios médicos estén preparados para un crecimiento acelerado en casi todos los mercados, independientemente de los posibles vientos en contra políticos y económicos. De hecho, se dice que las visitas ambulatorias aumentaron en un 25 por ciento durante la última década y continuarán haciéndolo. Y ahora identificamos tres tendencias fundamentales para que las compañías proveedoras de atención médica se mantengan: mejorar la experiencia del paciente, mejorar el rendimiento financiero y desbloquear las eficiencias que cambien la actuación.

Pero, a pesar de que el sector inmobiliario de la salud crece fuertemente, está más diversificado que nunca y las nuevas construcciones no siguen todavía el ritmo. Entonces, ¿por qué ser optimistas en su futuro cercano? Para muchos hospitales, la reconfiguración de su estrategia para incluir más consultorios médicos ambulatorios es la clave para satisfacer la nueva demanda y brindar atención a más pacientes de manera segura, eficiente y conveniente. Y prepararse para el año 2060 en que una de cada cuatro personas tendrá más de 65 años, lo que aumentará el gasto en atención médica dada la alta población de personas mayores y sus necesidades inmobiliarias asociadas al confort se multipliquen. Y la certeza es que esa evolución de la atención médica, lejos de los campus hospitalarios tradicionales, está ganando impulso a medida que la nueva tecnología se ha convertido en un motor clave en el cambio hacia la atención ambulatoria. La prestación de atención médica continúa evolucionando hacia un modelo más descentralizado, lejos de la atención hospitalaria en los hospitales.

Los consumidores de servicios de salud esperan cada vez más disponibilidad y una mejor experiencia cuando buscan atención. En respuesta, las organizaciones proveedoras de atención médica han desarrollado ubicaciones que son más fáciles de acceder para los pacientes. La tecnología es un impulsor clave en el cambio a ubicaciones de pacientes ambulatorios. Mientras que las preferencias de los pacientes y los incentivos financieros provocaron el cambio en los procedimientos de entornos hospitalarios de alto costo a ubicaciones de pacientes ambulatorios más rentables, las nuevas innovaciones están agregando impulso a la tendencia.

Muchas cirugías y procedimientos médicos o de diagnóstico que una vez requirieron una hospitalización, ahora se pueden realizar de manera segura en un entorno ambulatorio, gracias a mejoras que incluyen procedimientos quirúrgicos mínimamente invasivos, como la laparoscopia y la cirugía robótica, y nuevas técnicas de anestesia que reducen las complicaciones y permiten a los pacientes el regreso a casa antes.  En este entorno, es fácil ver por qué las visitas ambulatorias aumentaron un 25 por ciento en la última década, y no muestran signos de desaceleración. Si bien los bienes raíces relacionados con la atención médica han crecido en general, los edificios de consultas médicas se han convertido en el tipo de propiedad más popular.

Con fundamentos que son más resistentes al ciclo que otros sectores inmobiliarios más tradicionales, esta clase de edificios ha visto a los inversores duplicarse, atraídos por su estabilidad y sus brillantes perspectivas de continuar con un sólido desempeño. Todos los principales componentes de la atención médica se beneficiarán del crecimiento de dichos bienes inmuebles de consultorios médicos, particularmente porque la inversión inmobiliaria ya no está dominada por los fideicomisos de inversión en bienes raíces especializados en salud (REIT). En 2014, los REITs generaron el 60 por ciento de las transacciones de bienes inmuebles médicos, mientras que los hospitales tradicionales y los sistemas de salud solo el 16 por ciento. El grupo de compradores de hoy está formado por nuevos inversores atraídos por el crecimiento estable del sector.

Y si los avances tecnológicos están cambiando indudablemente la atención médica, hoy, más que nunca, importa atender también la experiencia del paciente más allá de la clínica. Porque ya no se trata de curar enfermedades, sino de mantener sanas a las personas como ya he dicho en la introducción de este artículo. Es una transformación a la que deben hacer frente los centros que todavía no estén adaptados a ello. Pero no solo los centros están obligados a adaptarse a este cambio de paradigma, sino también los médicos. Estos pueden tardar mucho en adoptar distintas tecnologías (o no querer hacerlo directamente), pero es innegable que se tendrán que adaptar al uso de tecnologías digitales, ya lo están haciendo, y tal vez tengan que ser licenciados en robótica, además de medicina.

En conclusión, es crucial que la medicina y la tecnología piensen en el futuro juntas. Pero ahora también se les ha añadido la arquitectura como elemento básico.

José María Martínez García